我国城市高质量发展的“顶层设计”出炉。
8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布。细看这份文件，涉及城市群一体化、都市圈建设、增强超大特大城市综合竞争力等多个话题，勾勒出了我国城市发展的未来蓝图。
值得注意的是，《意见》多条内容与房地产行业紧密相关，包括激活城市存量资源潜力、推进“好房子”建设、城中村和危旧房改造、房屋安全体检等。专家表示，意见对新一轮城市发展和地产新模式构建，具有积极的导向作用。
再提盘活存量资源
今日公布的《意见》强调，城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。
这与7月15日召开的中央城市工作会议导向一致。经过多年高速发展，我国城镇化正从快速增长期，转向稳定发展期；从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段，这是把握城市发展工作的核心背景。
关于城市发展的未来目标，《意见》提出，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升，绿色转型深入推进，安全基础有力夯实，文化魅力充分彰显，治理水平大幅提高；到2035年，现代化人民城市基本建成。
廓清城市发展整体目标之余，这份文件数次提及房地产相关内容。
《意见》表示，要全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制。加强和规范存量城市基础设施资产管理，提高运行效能。优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地。
自去年以来，盘活存量土地一直是中央的重要政策。2024年6月份，针对其中存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门，还研究出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施。
今年6月份，国务院常务会议还提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
各地也在加快闲置土地收储的步伐。中指研究院发布的最新数据显示，截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债券，收储存量闲置土地的数量已超4300宗，拟收储用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元。
业内专家表示，对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，有助于优化配套政策，加快收储专项债的推进。目前专项债收储主要集中在“自审自发”试点地区，若未来非“自审自发”地区也能实现突破，将进一步提振市场预期。
全面提升住宅品质
与房地产有关的第二大要点，是推进“好房子”建设、以及城中村改造等。
《意见》指出，要加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建等。
自今年《住宅项目规范》实施以来，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，已成为房地产行业的共识。值得注意的是，住宅品质不仅针对新房，我国大量存量住宅，也要通过改造、拆建等方式，提升房屋安全系数和质量。
其中，老旧住房自主更新、原拆原建，是目前越来越普遍的现象。原拆原建是老旧小区改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的规模、样式等在原地重建，是政府补贴的民生共建工程，以实现居住品质的质变。
今年6月，上海市静安区彭一小区旧住房成套改造项目正式启动回搬，标志着上海建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂的非成套旧住房拆除重建改造项目圆满完成。在南昌等多个城市，也出现了一批原拆原建成功的案例。
在业内看来，包括原拆原建在内，城市更新将是当前和今后的重要工作。中央此前印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，也要求转变城市开发建设方式，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧的城市。
《意见》与房地产关系密切的第三点，是房屋和市政基础设施安全。
文件指出，要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。严格限制超高层建筑，增强高空消防能力。实施城镇预制板房屋治理改造行动和地震易发区房屋设施加固工程。加强群租房整治等。
关于房屋体检等方面的政策，是自去年住建部宣布“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度”后，开始备受业内外关注的。据悉，上海等22个城市正开展试点，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
给城市房屋进行定期体检、修复、养老，是我国住宅年龄逐步提升后的必然要求。与此同时，这也代表市场规模将非常广阔。有专家曾表示，若持续开展全国性的房屋养老，对存量房屋规模化“体检”，市场规模将近千亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，本次意见实际上是对此前中央城市工作会议的细化，明确了城市的功能定位，也涉及激活存量资源、城市更新、危旧房改造等诸多房地产内容。总结来讲，未来城市发展的目标非常清晰，即“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”，意见对我国新一轮城市发展，具有非常积极的导向作用。
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孙梦凡
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